Economische modellen voor leegstand- en zelfbeheer

Hoe kan leegstaand, veelal dichtgetimmerd vastgoed worden geactiveerd en geschikt gemaakt voor betaalbare woon- en werkruimte en met de stad gedeelde “meenten” (commons)? Hoe kan een dergelijke woon-werkeenheid economische zelfstandigheid opbouwen? Welke economische modellen zijn voorhanden om dergelijk vastgoed in de toekomst ‘uit de markt te halen’ en tegen speculatie te beschermen?

IMG_2410

Deze onderwerpen stonden op woensdag 22 juni centraal op een bijeenkomst in de voormalige waterstokerij aan de Pieter de Raadtstraat. Een korte inleiding in het hoe-en-waarom van Stad in de Maak (zie ook de pdf) brengt de bijeengekomen groep al snel tot de kern van de uitdaging waarvoor we ons momenteel gesteld staan. Tot nog toe heeft Stad in de Maak voor haar activiteiten tijdelijk beschikking weten te krijgen over panden die onder de huidige omstandigheden voor de eigenaar economisch “onhandelbaar” zijn geworden. Niet alleen is dit door de tijdelijkheid op de lange termijn geen duurzame oplossing, maar bovendien leidt het tot de paradoxale situatie dat ons initiatief om betaalbare woon- en werkruimte te realiseren in Rotterdam alleen in tijden van economische crisis gerealiseerd kan worden en bij stijgende vastgoedprijzen onhoudbaar wordt. De grote uitdaging voor Stad in de Maak (en anderen die vastgoed uit de spiraal van “wooncarrières” en speculatie willen halen) is het duurzaam ter beschikking krijgen van vastgoed. Praktisch gesproken komt dit neer op het door aankoop uit de markt te halen en aan een groep gebruikers ter beschikking te stellen.

Economie van tijdelijk beheer
De panden die Stad in de Maak op dit moment tijdelijk in beheer heeft opereren vanaf de start economisch zelfstandig. In grote lijnen komt het model neer op een (bescheiden) inkomstenstroom uit gebruiksvergoedingen van de bovenverdiepingen van de panden. Deze kasstroom zorgt voor dekking van vaste lasten en onderhoud, maar bouwt ook een reservepotje op waarmee de ruimten op de begane grond vrij van huurinkomsten kunnen blijven. Deze ruimten dienen als vrije ruimten of meenten/commons – vrij van huur, vrij van vooropgezet gebruik -waarin gewerkt kan worden, waar samenkomsten mogelijk zijn en waar geëxperimenteerd kan worden met “micro-economische” activiteiten die wellicht later uitgroeien tot duurzame economische zelfstandigheid. Grotere investeringen, zoals het opknappen van een woonverdieping, worden deels bekostigd door het ‘ruilen’ van gebruiksvergoeding door zelfwerkzaamheid. De panden worden dus langzamerhand verbeterd zonder monetaire investering (in de vorm van eigen geld of leningen), maar met investering in arbeid. Daarbij wordt elk pand gezien als een zelfstandige economische eenheid (en dus ‘zijn eigen broek moet ophouden’), die alleen bij grote investeringen kan putten uit collectieve middelen.

Economie van groepseigendom
Na twee jaar experimenteren in vijf panden (nummer zes en zeven op komst) zijn we redelijk zeker dat dit model werkt en staan we voor de volgende uitdaging: voorbij de tijdelijkheid gaan. Daarvoor is het verwerven van panden noodzakelijk. De investeringen (aankoop en bewoonbaar maken) zijn daarbij te groot om louter door zelfwerkzaamheid ‘buiten het monetaire systeem om’ te realiseren.
We komen daarbij voor nieuwe vragen te staan:

– Hoe kun je verworven vastgoed voor de toekomst vrijwaren van verkoop cq speculatie?

– Welke economische modellen zijn er voor collectief bezit en beheer?
– Hoe financier je de aankoop en de noodzakelijke opknapkosten?
– Wat doe je als de bank je liever ziet gaan dan komen, of als je de bank zélf liever ziet gaan? Welke alternatieven zijn er voor “faire” financiering?
– Hoe zet je maatschappelijke waarde in als extra “waarde” bovenop de bieding in Euro’s om vastgoed in eigendom te krijgen?
– Hoe maak je een “eerlijke” balans samen tussen lage huren c.q. woonlasten enerzijds, en de noodzaak om investeringen terug te verdienen anderzijds?

Prangende vragen, voorgelegd aan deelnemers vanuit de woningbouwcorporaties (Havensteder Rotterdam), initiatieven die juist alternatieven voor de corporaties aan het ontwikkelen zijn (Vrijcoöp.org), alternatieve ontwikkelingsmodellen hanteren (Community Land Trust Brussel), woonactivisten (Poortgebouw, Rotterdam) en deelnemers die zich specialiseren in het ontwikkelen van andersoortige bedrijfseconomische modellen. Een intrigerende mix, die de uitdaging toch al snel tot een aantal kernpunten weet terug te brengen: probeer met corporaties afspraken te maken over het overnemen van vastgoed buiten de gangbare biedingsprocedure (vrijwel altijd gebaseerd op het hoogste bod en niet op affiniteit met kernwaarden), zoek naar kapitaal zonder daarvoor primair bij de bank te hoeven aankloppen (maar eerder bij investeerders die sympathiek tegenover je uitgangspunten staan), werk samen en bouw daarmee een collectief investeringsfonds op en probeer zoveel mogelijk bekendheid aan het initiatief te geven. Door kennis uit bv. het Mietshäusersyndikat en CLT’s samen te brengen, kan ook al snel een aantal scenario’s voor een andersoortige vastgoedontwikkeling worden geschetst – waar alle deelnemers overigens met belangstelling naar uitkijken.

Business case
Concrete oplossingen formuleer je niet in een middag, maar de discussie was vruchtbaar genoeg om als aanzet te dienen voor een realistische economisch model voor dergelijke vormen van wonen en werken. Met Martijn Jeroen van de Linden (bedrijfseconoom, onderzoeker Economie van Innovatie & Technologie aan de TU-Delft en een van de initiatiefnemers van Stichting Ons Geld) werken we nu aan een business case voor Stad in de Maak. Wordt vervolgd: binnenkort een volgend seminar in deze serie van Pioniersmeent De Stokerij / onderzoek praktijkmodellen STEALTH.unlimited i.s.m. Royal Institute of Arts, Stockholm.