Alhoewel stad en stadsnomade (zeker in een werkstad als Rotterdam) onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, lijkt er op dit moment ware hausse aan nieuwe stadsbewoners te zijn aangespoeld of opgestaan. Mensen die vanwege hun leefstijl of omstandigheden vaak tussen wal en schip vallen op de koop- en huurmarkt. Met Pension Almonde is Stad in de Maak het experiment aangegaan om rond deze diverse populatie een (tijdelijke) community op te bouwen. Op 22 april 2020 was de zoektocht naar ruimte voor deze stadsnomaden het onderwerp van de tweede online werksessie van Stad in de Maak. Tot nog toe heeft de stichting gebruik gemaakt van tijdelijk beschikbaar vastgoed – maar blijft dat wel beschikbaar, en wordt het geen tijd om een permanente plek zeker te stellen in de stad? Daphne Koenders doet in deze longread verslag.
De afgelopen 7 jaar nam Stad in de Maak verschillende panden in Rotterdam-Noord op tijdelijke basis– variërend van ca drie tot tien jaar in gebruik voor verschillende vormen van samen wonen, werken en ontmoeten.
In de Almondestraat, waar meer dan 50 mensen wonen en 11 buurtinitiatieven en sociale startups gebruik maken van de broedplaatsenfunctie in de plint van de straat, is de tijdelijkheid extreem (aanvankelijk 18 maanden, inmiddels verleng tot ca twee jaar). De levensvatbaarheid en maatschappelijke waarde van het pension Almonde, zoals de straat in de tussentijd is omgedoopt, lijkt na een jaar nomadiasch gebruik wel bewezen. Er is een businessplan in ontwikkeling om Pension Almonde als nomadisch stadspension te behouden en na de sloop weer op een andere plek voort te zetten. Dit kan opnieuw via tijdelijk beheer of door zelf panden vrij te kopen voor permanent coöperatief gebruik, twee opties die in de expertmeeting verkend werden.
Tussen wal en schip
Vooralsnog lijkt het erop dat vooral woningcorporaties, die hun voorraad de komende jaren grootschalig moeten renoveren, aanbod zouden kunnen hebben in tijdelijke leegstand van woningen. De gemeente heeft een beperkte woningvoorraad en particuliere bezitters renoveren zelfden op de grotere schaal van een straat of een woningbok. Voor tijdelijk beheer a la Pension Almonde is het een voorwaarde dat woningcorporaties zoeken naar sociale manieren om leegstand te benutten. Woonstad Rotterdam werkt samen met antikraakorganisaties voor leegstandsbeheer, maar Woonstad faciliteert wel enkele wooncoöperaties waar wonen, kunst en maatschappelijke voorzieningen samenkomen en waar bewoners zelf het onderhoud op zich hebben genomen, vertelt projectleider wijkverbetering Mariëlle Bleekrode . De wooncoöperatie op de Wolphaertsbocht is een goed voorbeeld. Woningcorporatie de Samenwerking in Vlaardingen bemiddelt zelf in tijdelijke verhuur bij leegtand. Directeur Mark van der Velde: “Anti-kraakorganisaties kunnen moeilijk een uitzondering maken voor mensen die tussen wal en schip vallen. Door zelf te bemiddelen kunnen we iemand in nood die aan de balie komt helpen.”
Stad in de Maak en Havensteder hebben inmiddels een intensieve samenwerking in Rotterdam-Noord, waardoor Stad in de Maak zo’n 80 mensen van onderdak heeft voorzien. John van der Knaap van Havensteder is tevreden dat er op deze manier woningen zijn voor vergeten groepen, maar tegelijk is het een lastig vraagstuk. “Op onze huurwoningen komen er tussen de 300 en 1000 reacties. Soms komen via Stad in de Maak mensen aan een woning, die eigenlijk via de reguliere markt bediend moeten worden. We moeten oppassen dat dit niet leidt tot verdringing op de woningmarkt. Aan de andere kant zijn er groepen die werkelijk nergens terecht kunnen en daar willen we wat voor betekenen.”
Melle Smets, als conceptueel kunstenaar betrokken bij Pension Almonde, geeft aan dat er bij Stad in de Maak mensen aankloppen die bij geen enkele organisatie terecht kunnen, omdat ze niet aan de strikte doelgroepvoorwaarden voldoen. “Niemand wil probleemeigenaar zijn. Daarom hebben we met Pension Almonde de definitie van stadsnomaden bewust heel breed gehouden. Wat gebeurt er als iedereen die zichzelf hieronder schaart, kan komen? In Pension Almonde wonen voorheen dakloze jongeren, asielzoekers, mensen die door een scheiding opeens op straat staan, maar inderdaad, ook afgestudeerde, kansrijke mensen. Zij zorgen voor stabiliteit. Er ontstaat een community op basis van naast elkaar wonen en niet op basis van sociale of economische status.”
Broedplaatsen en methoden uit de kraakbeweging
Initiatieven in Amsterdam zijn een inspiratie om ook in Rotterdam meer ruimte te geven aan nieuwe manieren van ontwikkeling op basis van tijdelijk gebruik. Stichting Urban Resort ontwikkelt en beheert broedplaatsen voor kunstenaars, ambachtslieden, zzp’ers en starters. Ook hier zijn zelforganisatie en zelfbeheer belangrijke ontwikkelwaarden en werkt er een brede, multiculturele groep mensen samen.
De sociale beweging Wij Zijn Hier is een ander voorbeeld. Vanuit methoden uit de kraakbeweging vonden tientallen vluchtelingen uiteindelijk permanent onderdak. Hoe kwam het zo ver? “We hebben heel hard gewerkt om deals te sluiten met eigenaren: particulieren, gemeenten, corporaties om zo het kraken naar reguliere woonvormen te transformeren”, vertelt René Boer van Failed Architecture die erbij betrokken was. Goede afspraken tussen partijen en intensieve samenwerkingen zijn nodig om echt iets te veranderen, bevestigt Joop Draaisma, vertrekkend directeur van Urban Resort, die op deze manier duizenden Amsterdammers aan een plek hielp. “Zowel de gemeente, eigenaren, corporaties, de gebruikers en andere leegstandsbeheerders hebben goede afspraken gemaakt, waardoor er door tijdelijk en permanent gebruik ook daadwerkelijk de kansen die er lagen gegrepen zijn. Volgens mij zijn er in Rotterdam nog meer dan in Amsterdam mogelijkheden om een socialer aanbod te creëren.”
Rotterdamse daadkracht
Naast mogelijkheden voor tijdelijk gebruik wil Stad in de Maak vastgoed aankopen. Het voordelen van permanente panden zijn stabielere gemeenschappen en een grotere maatschappelijke meerwaarde. Bovendien kan er , anders dan bij tijdelijk vastgoed, stevig geïnvesteerd worden in verbouwing en verbetering, iet wat met tijdelijk vastgoed door de extreem korte terugverdientijd nauwelijks mogelijk is, Het ideaal is om een pand uit de speculatiespiraal van de vastgoedmarkt te halen en vervolgens tegen een betaalbare huur aan te bieden voor collectief wonen. Deze ‘vrijgekochte panden’ blijven altijd in coöperatief bezit en beheer van de huurders/bewoners en worden dus nooit meer verkocht. Tot nu toe deed Stad in de Maak twee keer een bod op een pand dat een nieuw Pension Almonde zou kunnen worden. Elke keer werd de stichting overboden door projectontwikkelaars.
In de praktijk blijkt het tot nu toe nog niet haalbaar om én een betaalbare huur te realiseren én mee te bieden met een marktconforme prijs. Dat ervaren ook de andere aanwezigen die in Rotterdam op zoek zijn naar panden om een wooncoöperatie willen starten. Een van hen is Daniël Meijers van Woongroep Rotterdam-West: “Als je een pand zonder winstoogmerk wilt exploiteren, houd je in je berekening geen rekening met winst. Het idee is juist dat de panden nooit meer op de markt komen omdat ze in eigendom van de coöperatie blijven. Meebieden op een markt waar projectontwikkelaars appartementen kopen om voor de hoogste prijs weer te verkopen heeft voor ons dus geen zin.”
Een derde weg
Het manifest Operatie Wooncoöperatie pleit voor een derde bouwstroom, als toevoeging aan de corporaties en de vrije markt om sociaal-duurzaam wonen voor middeninkomens op de lange termijn haalbaar te maken. “We willen grotere appartementen voor gezinnen duurzaam betaalbaar maken zonder winstoogmerk. Daarmee willen we speculatiespiraal op de vastgoedmarkt doorbreken”, vertelt schrijver van het manifest en initiatiefnemer van het Hollands Woongenootschap Arie Lengkeek.
Naar voorbeeld van de vele Baurecht wooncooperaties in Zürich dacht hij dat dit in Rotterdam ook realistisch zou zijn. “De gemeente erkent dat dit letterlijk een gat in de markt is. Vernieuwing is nodig om het maatschappelijk middenveld te bedienen en met de huidige partijen kan daar niet aan worden voldaan.” Het woongenootschap is bezig met verschillende plekken, waaronder de Lloydpier en twee locaties in Crooswijk. Dit gebeurt in samenwerking met woningcorporaties.
Toch is het nog steeds een ingewikkeld proces. “Men wil het, maar in de praktijk is het samenwerken met de verschillende afdelingen van de gemeente moeizaam. De grondprijs blijft bepalend en de gemeente stuurt nog altijd sterk op een marktconforme huurprijs. We blijven proberen om afspraken te maken om een coöperatie met kostprijsdekkende huur te realiseren, met de voorwaarde dat we het pand nimmer verkopen en zo bijdragen aan een grote maatschappelijke meerwaarde.”
Kennis delen en grond toegankelijk maken
In het in maart 2020 vastgestelde Actieplan Coöperatieve Woonvormen van de gemeente Rotterdam staat dat de gemeente initiatiefnemers zo goed mogelijk gaat helpen om wooncoöperaties te realiseren. Zo komt er één aanspreekpunt, een gemeentelijk expertteam en ook helpt de gemeente om fysieke ruimte realiseren, waar voor de aanwezigen van deze expertmeeting de grootste behoefte ligt.
Er zijn verschillende oplossingen denkbaar. Ten eerste moet er een nieuwe vorm komen waarin in de gronduitgifte staat dat het kavel nooit verkocht mag worden. Hierdoor zou een andere grondprijs mogelijk moeten zijn. “De ouderwetse erfpacht zou weer terug kunnen komen, die leent zich hier uitstekend voor”, zegt Arie Lengkeek. Ten tweede moeten er nog stevigere samenwerkingen op poten gezet worden. “Sterke coalities komen er door nog meer samen te werken en expertises te delen. Het vastgoedspel van kopen en ontwikkelen is voor de leek een brug te ver. Partijen moeten hun expertise om op lokaal niveau kennis te delen en op te bouwen”, concludeert Jaap Draaisma.
Ook zijn er lessen vanuit succesvolle voorbeelden, die kunnen dienen als input voor Rotterdamse projecten. Een voorbeeldproject is het Nieuwe Bajesdorp in Amsterdam dat volgens de priicipes van Vrijcoop (de Nederlandse ‘zusterorganisatie’ van het Duitse Mietshausersyndikat) wordt gerealiseerd. “Er was steun van de gemeente, die bij de verkoop clausules opnam dat de projectontwikkelaar de coöperatie in de plannen moest betrekken”, vertelt initiatiefnemer Martin Kaffarnik. “We konden financieel meesurfen met de Broedplaatssubsidie die voor de locatie gepland was. Het nieuwe coöperatieve gebouw wordt daardoor een combinatie van wonen en werken. We zijn overigens al twee jaar met de gemeente in onderhandeling over de erfpachtcanon”
Hoopvol is dat er in Rotterdam momenteel twee tenders voor gronduitgifte zijn. Daarnaast loopt er een pilot om vijf schoolgebouwen die in het bezit zijn van de gemeente met voorrang te verkopen aan coöperatieve woonvormen. “Hopelijk komt hieruit dat het verkopen onder voorwaarden wel degelijk goed werkt. Belangrijk is dat niet alleen financiële uitkomst als waarde wordt gezien, maar de maatschappelijke en coöperatieve meerwaarde meegewogen wordt in de waardebepaling en dus verkoopprijs van grond of vastgoed. De lessen die we hiervan leren, kunnen weer gebruikt worden voor nieuwe projecten”, concludeert Astrid Kockelkoren, raadslid van GroenLinks. “Er móet een andere manier komen om grond en vastgoed in de markt te zetten om deze manier van wonen te faciliteren. We moeten de Rotterdamse partijen zover krijgen. Het goede nieuws is: er kan nog veel maatschappelijk vastgoed verkocht worden in Rotterdam.”